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2020-01-24 16:30:40|来源:中国房地产报
摘要| 作为掌舵人朱桔榕,2012年以朱孟依“大公主”的身份登上台前,合生创展经历了2013年、2014年两年的连续增长,把营业收入拉高到170亿港元之后,在2015年又掉头向下,退缩到128.5亿港元。合生依然没有走出慢节奏的轨道。
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??作为掌舵人朱桔榕,2012年以朱孟依“大公主”的身份登上台前,合生创展经历了2013年、2014年两年的连续增长,把营业收入拉高到170亿港元之后,在2015年又掉头向下,退缩到128.5亿港元。合生依然没有走出慢节奏的轨道。

朱桔榕,28岁,中国人民大学金融专业毕业,合生创展集团董事局副主席。朱桔榕,28岁,中国人民大学金融专业毕业,合生创展集团董事局副主席。

??曾经是“华南五虎”之一的合生创展(00754.HK)近年来业绩持续下滑,同期的恒大、万科与碧桂园已经在第一季度完成了超过千亿元销售额,合生创展的数据徘徊在它们的百分之一。

??4月19日,合生创展集团有限公司公告披露截至2020-01-243个月未经审核营运数据。公告显示,2017年1~3月,合生创展合约销售金额约为人民币17.46亿元,较去年同期约人民币33.53亿元同比下降47.9%;涉及合约销售面积约为138171平方米,平均售价为每平方米人民币1.26万元。对于这家对外宣称重点关注一线城市核心区域地块的房企来说这份数据并不正常。

??作为掌舵人朱桔榕,2012年以朱孟依“大公主”的身份登上台前,合生创展经历了2013年、2014年两年的连续增长,把营业收入拉高到170亿港元之后,在2015年又掉头向下,退缩到128.5亿港元。合生依然没有走出慢节奏的轨道。

??2016年合生创展录得合约销售额合共人民币80.89亿元,较2015年的人民币99.87亿元,下降19%。唯一的亮点是毛利率由2015年的24.6%上升至2016年的27.6%,主要由于溢利率相对较高的项目占比增加所致。

?合生创展集团董事局主席朱孟依?合生创展集团董事局主席朱孟依

??合生的“家底”

??相对恒大、万科、碧桂园纷纷采用的快周转模式,合生创展却是慢周转的高利润模式。拥有3000多万平方米优质土地储备的合生创展在黄金时期大力转型商业地产,这成为其模式之慢最被诟病的原因之一。

??这从合生的土地储备数据上可见一斑。年报显示,截至2020-01-24,合生集团的土地储备达3013万平方米,与2015年的3099万平方米基本持平。这些土地储备中住宅用地占比高达74%,不过很多项目户型偏大,去化效果并不好。

??因此从去年销售来看,合生创展在售物业中新项目占比低,销售主力仍集中在一二线城市原有项目的去化。其中,广东于2016年共有16个在售物业项目,合约销售额为人民币31.02亿元,占本集团合约销售总额38%。广东的主要项目包括合生珠江帝景、合生小桂湾及合生国际新城。

??北京及天津合约销售额合共为人民币24.9亿元,占合生创展2016年合约销售总额的31%。北京及天津共有9个在售项目,其中北京的合生霄云路8号、合生滨江帝景及天津的京津新城为主要销售额来源。

??上海共有9个在售物业项目,主要包括合生财富海景公馆、合生国际城及合生前滩一号。上海的合约销售额为人民币24.97亿元,占本集团合约销售总额31%。

??缺乏新的土地入账,合生创展的土地储备水平处于下降阶段。近些年,合生创展鲜少在公开土地市场上露面,合生创展方面表示,将依据自身条件和市场行情谨慎参与城市更新改造项目,以取得中心城市优质的土地。

??即便土地优质,不过慢周转的理念下这些资产并没有化成实际的真金白银进入公司口袋。根据公告显示,合生创展在2017年第一季度合约销售额约17.46亿元,同比下降47.9%,涉及的合约销售面积约13.82万平方米。其中,该公司3月的销售额为12.44亿元,2月的销售额为3.85亿元,1月的销售额仅1.16亿元。

??值得一提的是,近期房地产调控政策不断加码,截至目前,全国已有40多个城市陆续出台或升级调控政策。不过,在此压力之下,上市房企今年一季度的销售却依然火热,在已披露一季度销售数据的23家上市房企中,仅有合生创展和瑞安房地产录得大幅下滑,其余21家都在经历更快的销售业绩上涨。

合生创展集团:朱孟依家族掌权者关系图

??朱家的“超前眼光”

??相对于住宅板块的萎靡,合生创展掌舵者的精力更多放在商业地产板块上。合生商管董事长鲍文格在2016年年底表示,合生创展未来将会着重做大公司的商业地产板块,并提出了合生商业“未来3年要推出30多个项目”的战略目标。

??每年10个商业地产项目推出的速度对于这家“慢性子”的企业可谓提速显著,要知道在此之前,2015年底合生创展共拥有10个商业项目。而在2011年底,这个数字仅为6个,平均每年仅有一个项目问世。

??不过在优质的土地储备支撑下,这份愿景的实现难度并没有想象中那么大。据企业年报,合生创展商办、酒店类项目土地储备约有400多万平方米,全都分布于全国的一二线城市和市场较好的三线城市,土地成本较低,成长空间较大。

??例如位于上海杨浦区的合生汇,合生创展于2007年9月以14亿元的价格拿到了这块地,折合楼面价为每平方米14868元。目前合生创展拥有充足的项目储备,这对于未来的商业开发,可以省去不少的拿地成本支出。

??谋局商业地产是朱孟依出于长远考虑进行的布局,2006年,合生创展在年报中首次提出发展商业地产,但随后的两年里,合生创展商业地产雷声大、雨点小。直到2009年合生商业地产开始发力,2008年,期内投资物业资产为28.5亿港元,但在2009年底却骤升至83.8亿港元,同比增长近200%,不过短暂的商业地产春天在2011年就出现急刹车,随后该业务又继续蛰伏。

??10年时间,合生创展的商业板块四平八稳没有太多起色,朱孟依希望其成为新的盈利增长点的愿望难免曲高和寡,再加上中间高层震荡,或多或少地影响了其布局的步伐。客观来说合生创展失去了最好的10年,而在朱孟依的设想中,未来投资性物业的运营模式势必替代住宅销售的一锤子买卖,他猜对了前半段,却没有预见到接下来的市场的蓬勃发展。

??对于商业的理解,具有过于“超前”的想法,而在区域布局上合生创展则为超前的想法付出更大的成本。

??以京津新城为例,2003年,合生创展获得了天津宝坻的2.5万亩土地,并计划就此打造京津新城。这是合生创展打造的集居住、休闲、旅游、度假、酒店、商业配套为一体的综合性房地产项目,总共土地储备面积为401万平方米。

??朱孟依认定,京津冀一体化是大趋势,京津新城的未来溢价必然超乎想象。他又预测对了,只不过还是太超前了。

??截至2014年底,合生创展累计在京津新城投入超过200亿元,而京津冀协同发展规划纲要姗姗来迟,直到2015年3月才正式发布。受益于区域一体化战略深入,这个号称亚洲最大别墅群项目直到2016年才迎来起色,不过京津新城已经拖住了合生创展攻城略地的节奏,分析认为,因为这个项目对资金的占用,合生一直没有在土地市场上抓住机会,在几次楼市调控中,错过了较好的扩张机会,所以地产业务可能逐渐为管理层所看淡。

??朱桔榕的答卷

??相比在业务上的布局,朱孟依在合生创展的接班人选择上同样不循常规。

??2012年3月,合生创展突然公告,服务了公司18年的元老薛虎辞去行政总裁职务,决定于3月1日起生效。同年3月26日,朱桔榕被委任为合生创展集团常务副总裁。

??2020-01-24,朱桔榕上任董事局副主席,当然也伴随着董事局原副主席张懿的辞任。事实上,在张懿之前,合生创展已前后换了四任总裁,分别为谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎。他们在公司行政总裁位置上都没有坐满3年,外界则一直认为这些动作均是朱孟依在为朱桔榕上位铺路。

??与众多“地产二代”经历不同,朱桔榕是一个地道的“本土二代”。对于来自父亲的任命,其本人也表现出积极接班的意愿,再加上朱孟依的保守和强势,在职位上完成接班至今的合生创展并没有开始一套大开大合的打法。

??朱桔榕上任后,合生创展经历了2013年、2014年两年的连续增长,把营业收入拉高到170亿港元之后,在2015年又掉头向下,退缩到128.5亿港元。

??在业务布局上,目前朱桔榕并没有太多异于父亲的重要调整,2015年合生创展启动一项调整:去化非优质土地储备,加码一二线商业地产。这依然没有摆脱朱孟依加码商业地产的基本思路。

??仅在治理体制上朱桔榕把合生创展的总部、分公司、项目三级管理体制,改为总部事业部直管项目的两级管理体制,在扁平化构架下,公司内部的信息沟通回路变短。

??上任后的朱桔榕将更多精力放在公司项目销售上,“朱桔榕上任以后,非常强势,亲自管合生霄云路8号项目。”一位业内人士告诉记者。而合生霄云路8号是合生旗下最具代表性的高端住宅项目。为此,朱桔榕曾将星河湾的团队挖来,被认为是推动合生产品和开发全面进入高端领域的表现。

??2013年10月份,由朱桔榕主导,专门在霄云路8号项目设置物业管家团队,以提升后期服务助力口碑营销。同时,集团信息化建设,以加重改善型住宅比例为主的产品结构调整,不过调整没有及时化成亮眼的销售数据,反而加剧了原有队伍的分崩离析。

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